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6월 28일부터 시행되는 **‘가계부채 관리 강화 방안’**에 따르면, 수도권 및 규제지역에서 기존 주택을 보유한 1주택자가 추가로 주담대를 받아 주택을 구매한 경우, 특별한 규정이 신설됩니다:
- 신규 주담대 실행일 또는 중도금·이주비 대출 기준일로부터 6개월 안에 기존 주택을 반드시 처분(명의 이전 완료)해야 합니다.
- 이를 지키지 못하면:
- 기한의 이익이 상실되어 대출금을 즉시 회수당할 수 있습니다.
- 향후 3년간 주택담보대출 등 주택 관련 대출이 아예 금지됩니다.
💡 기존 계약이 있는 경우 예외가 있는데, 6월 27일(시행 전날)까지 매매 또는 전세 계약금을 납부한 경우에는 기존 규정이 적용되어 처분 의무가 면제됩니다.
왜 이런 규제가 생겼을까?
- 갭투자 억제 및 실수요자 보호: 최근 수도권 주택담보대출 증가와 집값 상승이 맞물리며, 투기 목적의 투자가 급증했습니다. 이를 억제하고 실수요자 중심 시장 구조를 유도하고자 합니다.
- 가계대출 총량 축소 목표 연간 20조 원: 금융위원회는 대출 증가세를 완화하고자 하반기부터 총량 목표를 절반 수준으로 낮췄습니다. 이는 주담대뿐 아니라 전세·신용대출에도 적용됩니다.
추가된 대출 규제 체계
- 주담대 한도 6억 원 제한
수도권 및 규제지역 주담대는 신규로, 최대 6억 원까지 가능합니다. 이는 서울의 고가 주택 수요를 줄이기 위한 방안입니다. - 다주택자 신규 주담대 전면 금지
2주택 이상 보유자는 추가 담보대출이 사실상 봉쇄되며, LTV가 0%로 설정됩니다. - 6개월 내 전입 의무 신설
주담대를 받은 시점으로부터 6개월 이내에 실제로 해당 주택에 전입해야 합니다. 미준수 시 마찬가지로 대출 회수 및 향후 3년간 대출 금지됩니다. - 전세대출·정책대출도 규제
갭투자 활용 가능성을 차단하기 위해 조건부 전세대출은 일체 금지되며, 정책대출도 대상에 포함됩니다. - LTV 조정
생애최초 주담대 LTV는 80%에서 70%로 축소, 만기도 일률적으로 30년으로 제한했습니다.
실수요자 피해 방지를 위한 경과 규정
- 시행 하루 전 계약 체결자: 6월 27일까지 계약금 납부한 경우 기존 규제가 유지됩니다.
- 같은 은행에서 단순 금리나 만기 변경 목적의 재약정・연장 대환은 이번 규제 대상 이외입니다.
한눈에 보는 요약
규제 항목내용
| 6개월 처분 의무 | 신규 주담대 기준, 기존 주택 처분 필수 |
| 불이행 시 불이익 | 대출회수 + 3년간 주택대출 금지 |
| 1주택자 포함 | 추가 주택 구매 시 기존 주택 처분 조건 적용 |
| 예외조항 | 6월 27일 이전 계약자 |
| 관련 대출 모두 포함 | 중도금, 이주비, 전세대출, 정책대출 |
실수요자・예비 매수자 대응 전략
- 계약 일정 조율:
- 이미 계약금 납부했다면 시행 전 처리됐는지 확인하고, 계약 완료 일자가 중요합니다.
- 매매 스케줄 세분화:
- 새로운 집 구매 시 기존 주택 매각을 먼저 완료하거나 동시에 진행하는 것이 중요합니다.
- 중도금·잔금일 체크:
- 중도금 대출일 기준으로 6개월 계산되므로, 매매 계약 & 명의 이전 일자는 매우 중요합니다.
- 전세→매매 계획 유의:
- 실거주 목적이라도 조건부 전세대출이 불허되는 경우가 많습니다. 우선 매매 후 실입주 여부를 검토하는 전략 필요합니다.
- 대환 및 재약정 활용:
추가 대출이 아닌 단순 '기존 대출 기한 연장' 전략으로 리스크 회피가 가능합니다.
맺음말
이번 '6개월 이내 기존주택 처분' + '3년 주담대 금지' 규제는 갭투자 억제와 실수요자 보호라는 정부 의지를 명확히 반영합니다.
당장 추가 주택 구매 계획이 있다면, 매매 일정과 대출 계약 시점, 그리고 기존 주택 매각 전략을 꼼꼼히 점검해야 합니다.
더 궁금한 지역별 LTV 비교, 대출 전략 시뮬레이션, 세금/후속 규제 전망 등이 필요하시면 언제든지 말씀해주세요 😊
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